Popular Posts

Sunday, May 6, 2012

TQ: Bất Động Sản Mất Giá, Nhà Nước Đau Đầu

TQ: Bất Động Sản Mất Giá, Nhà Nước Đau Đầu

(03/21/2012)

Tác giả : Thanh Hà RFI & Nguyễn Xuân Nghĩa

...trong 30 năm qua thì xứ này đã có ba đợt bong bóng địa ốc, đợt này là nặng nhất.

Giá nhà đất tại Trung Quốc giảm trong 5 tháng liền và đang đặt ra một bài toán nan giải cho chính quyền. Do tạo ra đến 13 % GDP, cho nên Bắc Kinh không thể để ngành địa ốc suy sụp, làm nguy hại đến toàn bộ cỗ xe kinh tế của cả nước. Nhưng một cơn sốt bất động sản kéo dài là mối đe dọa cho sự ổn định về xã hội.

Theo báo cáo mới nhất của Tổng Cục Thống Kê Trung Quốc vừa được công bố ngày 18/02/2012, trong tháng Hai, nhà đất tại gần 2/3 các thành phố lớn sụt giá. Thị trường bất động sản mất giá tại 45 trên tổng số 70 thành phố cỡ vừa và lớn được cơ quan thống kê Trung Quốc quan tâm. Tại 21 thành phố, giá nhà được coi là ổn định và tại 5 thành phố còn lại thì chỉ số này đã gia tăng. Đặc biệt là giá nhà mới xây giảm tại 27 thành phố so với một năm trước đây.

Nhìn đến hoạt động của các cơ quan môi giới địa ốc : khối lượng nhà bán ra giảm 14% trong hai tháng đầu năm 2012, khiến doanh thu trong ngành giảm tới 20,9% so với cùng thời kỳ năm ngoái. Điều khó hiểu là đầu tư vào địa ốc tại Trung Quốc lại tăng 27,8%.

Báo chí Trung Quốc vào tuần trước cho biết là giá địa ốc tại hai thành phố lớn là Bắc Kinh, Thượng Hải đã giảm 10% và giới trong ngành chờ đợi là sẽ còn giảm thêm từ 10 đến 20% nữa trong năm nay.

Bên cạnh những chỉ số thuần túy liên quan đến ngành bất động sản của Trung Quốc, ngân hàng JP Morgan Chase của Mỹ còn chú ý đến những dấu hiệu khác như là khối lượng xi măng và thép bán ra trên thị trường Trung Quốc giảm đi thấy rõ. Đồng thời cổ phần của các tập đoàn xây dựng Trung Quốc trên các sàn chứng khoán nội địa mất giá.

Các chuyên gia nước ngoài băn khoăn không kém và lo ngại thị trường bất động sản Trung Quốc vỡ bong bóng, tác động dây chuyền tới đà tăng trưởng của nền kinh tế thứ nhì trên thế giới. Tại Trung Quốc ngành bất động sản chiếm tới 13% tổng sản phẩm nội địa.

Đây chính là lý do vì sao Bắc Kinh đang đứng trước một bài toán nan giải : một mặt chính quyền trung ương muốn tránh không cho ngành địa ốc bị chựng lại, đe dọa đến toàn cỗ xe kinh tế quốc gia, vì biết rằng ngành xây dựng là một trong những cột trụ của con tàu kinh tế Trung Quốc. Mặt khác, Bắc Kinh chưa thể nới lỏng các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản đã áp dụng từ tháng 8/2010 để kềm chế cơn sốt nhà đất, khiến một phần lớn người dân Trung Quốc không được bảo đảm có một chỗ ở. Lo lắng về chỗ ở là mầm mống gây bất ổn trong xã hội.

Từ năm 2010 chính quyền Trung Quốc đã ban hành một số biện pháp để giới hạn các hoạt động đầu cơ địa ốc, như hạn chế người dân sở hữu cùng lúc nhiều căn nhà, hay đánh thuế nhà đất tại một số các thành phố, tăng lãi suất tín dụng để giới hạn các dịch vụ mua bán bất động sản.

Thế nhưng trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đang sa sút như hiện nay, một số thành phố mà đứng đầu là Thượng Hải đã tìm cách luồn lách những quy định khắt khe của nhà nước với hy vọng số nhà bán ra sẽ tăng được thêm từ 20 đến 30%, bởi vì trước mắt chính quyền Trung Quốc chưa có ý định nới lỏng các biện pháp làm hạ nhiệt thị trường địa ốc.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Xuân Nghĩa phân tích về những nguyên nhân dẫn tới cơn sốt nhà đất tại Trung Quốc cũng như hậu quả về kinh tế và xã hội khi quả bóng địa ốc bị xì hơi.

RFI: Thưa anh, hiển nhiên là anh đã theo dõi từ lâu những thăng trầm của thị trường địa ốc Trung Quốc và nạn sụt giá bất động sản tại 70 thành phố của xứ này như vừa được công bố hôm Chủ Nhật 18. Nhìn theo viễn ảnh dài và với bối cảnh là những thay đổi mới đây về chủ trương chính sách của lãnh đạo Bắc Kinh, anh nghĩ sao về hiện tượng đó?

Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Tôi xin đề nghị là chúng ta nhìn bối cảnh sâu xa của vấn đề từ thực tế ở dưới lên: địa ốc gồm có đất đai ở dưới và các bất động sản xây cất ở trên. Bất động sản có thể là gia cư nhà ở cho người dân và cao ốc thương mại cho doanh nghiệp. Và từ khi Trung Quốc cải cách đến nay, trong 30 năm qua thì xứ này đã có ba đợt bong bóng địa ốc, đợt này là nặng nhất.

- Số là sau khi Trung Quốc tiến hành cải cách để công nghiệp hoá và hiện đại hóa xứ sở từ đầu năm 1979, nhịp độ đô thị hoá xứ này đã tăng vọt, theo đó là nhu cầu xây cất địa ốc với cao điểm từ năm 1987. Đấy là trái bóng đầu tiên. Nhưng lần đó, chính quyền còn kiểm soát chính sách tiền tệ khá chặt chẽ nên đã phần nào hạ nhiệt thị trường địa ốc, nói cách khác là xì trái bóng.

- Mười năm sau, từ 1998, Trung Quốc bãi bỏ chế độ bao cấp về gia cư, khiến người dân hết hưởng phúc lợi về nhà cửa mà phải thuê hay mua lấy. Và gia cư hay nhà ở trở thành một loại hàng hóa trong nền kinh tế phần nào được tư nhân hóa. Lập tức giá đất tăng vọt và trở thành đối tượng đáng chú ý của chính quyền địa phương. Đó là trái bóng thứ hai, với hậu quả là giá đất và giá nhà đã vượt khỏi tầm tay của người dân. Trái bóng thứ ba là lần này, được thổi lên từ năm 2009 và khi đã vỡ thì phải mất nhiều năm, nó cũng nguy ngập và lâu dài như trái bóng gia cư bên Nhật, bên Mỹ và tại một số quốc gia Âu Châu.

RFI: Trước khi nói về nạn bong bóng địa ốc lần thứ ba là hiện nay, thưa anh, ta có cách nào đo lường kích thước của quả bóng hay chăng?

Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Người ta thường đo lường giá nhà với lợi tức bình quân của người dân qua một hệ số gọi là "khả năng làm chủ ngôi nhà". Theo quy ước Liên hiệp quốc, hệ số đó bình quân là ba trên một, nôm na là giá trung vị của ngôi nhà bằng lợi tức kiếm ra trong ba năm. Ngân hàng Thế giới thì đưa ra hệ số cao hơn một chút, bình quân là năm trên một. Tại Trung Quốc, cuộc khảo sát năm 2006 của Ủy ban Cải cách và Phát triển, tức là Ủy ban Kế hoạch Nhà nước thời xưa, cho thấy giá nhà cao hơn 12 lần lợi tức bình quân. Tại một số nơi như thủ đô Bắc Kinh thì cao gấp 27 lần. Nôm na là đi cầy 27 năm thì mới mua được nhà, vì vậy lãnh đạo xứ này mới có phản ứng là kềm hãm giá nhà cho khỏi tăng ngay từ năm 2007. Nhưng lần này thì nguy kịch hơn chính là vì kế hoạch tăng chi và bơm tiền để kích cầu kinh tế từ cuối năm 2008.

RFI: Bây giờ, xin anh giải thích cho là vì sao mà lại có nạn bong bóng như vậy?

Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Khi kinh tế toàn cầu bị Tổng suy trầm vào các năm 2008-2009, lãnh đạo Bắc Kinh gia tăng công chi một ngân khoản tương đương với gần 600 tỷ đô la và bơm ra một lượng tín dụng lớn lao chưa từng thấy, tổng cộng là bằng 40% Tổng sản lượng Nội địa PIB. Đó là một con số cực lớn.

- Lượng tiền ấy bèn chảy vào kinh tế nhưng do cơ chế kinh tế lệch lạc của xứ náy, doanh nghiệp nhà nước có ưu thế tiếp nhận, nên dồn tiền vào việc đầu cơ mà trình bày như đầu tư về xây dựng. Nôm na là mua hay chiếm đất rồi hì hục xây cất. Người ta đã tính ra là 60% những vụ mua đất cao giá nhất của nửa năm 2009 đều do các tập đoàn kinh tế nhà nước thực hiện.

- Lãnh đạo ở trên thì có thấy nguy cơ bong bóng nữa, nhưng khi kinh tế có thể co cụm do nạn sút giảm nhập khẩu từ ba khối kinh tế tiên tiến là Âu-Mỹ-Nhật, họ lao về phía trước và tiếp tục bơm tiền vì việc xây dựng đó tạo ra việc làm cho nhân công, cho các ngành sản xuất vật liệu xây cất như xi măng, sắt thép. Hậu quả là người ta xây quá số cầu và dựng lên những thành phố ma, hay các trung tâm thương mại chẳng ai mua nên vắng như Chùa Bà Đanh. Và nhất là giá nhà đã vượt khỏi sức mua của nhiều người tại đô thị, theo định nghĩa là các đơn vị hành chánh có hơn hai vạn dân, là trong khi thôn dân ở nhà quê lại bị cướp đất.

RFI: Qua phần trình bày vừa rồi, anh nhiều lần nói đến chuyện đất đai. Thưa anh, hiển nhiên là yếu tố đó có góp phần đáng kể vào hiện tượng bong bóng địa ốc, nhưng cụ thể là như thế nào?

Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Y như tại Việt Nam, đảng Cộng sản cướp chính quyền nhờ huy động dân nghèo chống lại các địa chủ, nôm na là chủ đất. Khi cầm quyền và bị khủng hoảng nên phải cải cách thì họ định chế hóa chế độ công hữu đất đai qua khẩu hiệu và điều khoản gọi là "đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý".

- Thực tế thì duy nhất chính quyền địa phương được phép bán quyền sử dụng đất và họ mặc nhiên lạm dụng, kể cả trưng thu mà không bồi thường thoả đáng khi có dịp đầu cơ với các doanh nghiệp nhà nước được tài trợ dễ dàng theo diện chính sách. Việt Nam và Trung Quốc đều gặp hiện tượng này.

- Một yếu tố khác thuộc lĩnh vực tài chính công quyền là ngân sách địa phương thường xuyên khiếm hụt vì ở trên chi xuống không đủ cho yêu cầu. Khi được quyền bán đất thì các địa phương được chừng 40% số thu nhập cho ngân sách nhờ chuyện bán chác. Rồi còn lấy thêm được 60% nguồn thu ngoại ngạch nhờ các sắc thuế thổ trạch. Vì vậy, cả tiến trình công nghiệp hoá và đô thị hoá, nhồi thêm chuyện kích cầu kinh tế mới dẫn đến nạn cướp đất và thổi lên bong bóng. Trong khi đó lại xuất hiện một thành phần đại địa chủ mới, những đại gia về đầu cơ đất đai nhờ quan hệ thân tộc với các đảng viên cán bộ ở địa phương. Nhưng nào chỉ có vậy mà thôi!

RFI: Nghĩa là anh còn thấy ra chuyện khác bên trong trái bóng địa ốc, đó là những gì vậy?

Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Được dễ dàng vay tiền ngân hàng vì đấy là chính sách kích thích kinh tế, các đại gia về đất đai mua đất gọi là để thực hiện dự án. Nhưng họ chỉ xây cầm chừng để kiểm soát số cung và gây ra khan hiếm giả tạo khiến giá nhà càng tăng vọt. Đó là một lẽ.

- Khi chính quyền can thiệp để khuyến khích việc hữu sản hóa gia cư cho người dân, doanh nghiệp địa ốc mới lại xây nhà, nhưng theo hai kiểu. Loại bình dân và rẻ tiền thì cũng có để báo cáo lên trên là chấp hành chính sách nhà nước, nhưng thực tế thì xây rất nhiều loại nhà cao cấp cho thành phần có tiền. Nghĩa là số cầu về gia cư vẫn chưa được thoả mãn làm giá nhà vẫn tăng.

- Chuyện thứ ba phức tạp không kém là chế độ hộ khẩu vẫn được duy trì nên thành phần gọi là "dân công" – là dân lưu tán qua địa phương khác để kiếm việc – khó mua được nhà và phải đi thuê hoặc mua lậu qua một tầng lớp trung gian. Khi bỏ quê lên tỉnh kiếm việc, có khi họ đã phải bán đất với giá bèo, lên đến tỉnh thì vẫn không có nhà và phải ở lậu mà thiếu mọi dịch vụ về an sinh, y tế hay giáo dục cho con em, trong khi ấy giá nhà vẫn cứ treo trên đỉnh.

- Sau cùng là một hiện tượng văn hoá khác. Người dân thích mua nhà mới, lập gia đình thì cũng hứa hẹn một mái nhà mới xây chứ họ không thích thuê nhà hoặc mua lại nhà cũ. Yếu tố ấy cũng thổi lên nhu cầu xây cất và đẩy giá gia cư lên trời. Ngần ấy chuyện đều dẫn tới hiện tượng bong bóng cho đến khi bóng bể là chuyện ngày nay.

RFI: Các nhà nghiên cứu hay đầu tư quốc tế đều dự đoán là trái bóng đang bị xì, có khi bị vỡ và giá bất động sản sẽ còn sụt nữa. Theo như anh tìm hiểu thì rồi đây hậu quả sẽ ra sao?

Nguyễn-Xuân Nghĩa: - Chính quyền Trung Quốc đang ở giữa một bài toán lưỡng nan khi đang cố chuyển hướng trước và sau Đại hội đảng khóa 18 vào cuối năm nay.

- Như Thủ tướng Ôn Gia Bảo đã nhắc lại tuần trước, họ sẽ còn kềm hãm nạn đầu cơ qua biện pháp giới hạn đầu tư và tín dụng ngân hàng vào các dự án địa ốc, hoặc nâng thuế suất thổ trạch và quy định mức đặt cọc cao hơn khi mua nhà, v.v.... Nhưng tôi e rằng tình hình đã quá trễ vì các động lực đầu cơ vẫn còn đó, từ chuyện đất đai đến đặc quyền đặc lợi của các đảng viên cán bộ hay đại gia địa ốc ở địa phương. Trong khi đó, Trung Quốc vẫn cần tăng trưởng kinh tế để tạo ra việc làm hầu tránh động loạn xã hội, từ cấp địa phương trở lên, vì chẳng ái muốn báo cáo lên trung ương là quản hạt của mình có loạn. Kết cuộc thì khi trái bóng bị bể, như người ta đã thấy tại Nhật hơn hai chục năm trước, và tại Hoa Kỳ hay Âu Châu từ năm năm qua, kinh tế Trung Quốc sẽ sa sút nặng và có thể hạ cánh nặng nề với hậu quả là sự sụp đổ của nhiều ngân hàng.

- Lý do là khu vực địa ốc chiếm từ 15 đến 17% của tổng sản lượng và 70% tín dụng ngân hàng là trút vào các dự án địa ốc, nay sẽ là một núi nợ thối, khó đòi và sẽ mất khi các đại gia bị phá sản.

RFI: Ban Việt ngữ đài Phát thanh Quốc tế Pháp Xin cảm tạ chuyên gia Nguyễn-Xuân Nghĩa đã trả lời từ California Hoa Kỳ.

Thanh Hà RFI & Nguyễn Xuân Nghĩa

 

 

 

 

 dangnguoivietyeunguoiviet.org